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Lire l’audit de prix

Pour chaque bien, notre moteur estime un prix de marché à partir des ventes réelles comparables (DVF) et le compare au prix demandé. Aucune IA n’intervient dans ce prix.

Où lire l’audit

Sur chaque annonce (recherche, fiche, flux des changements), le champ audit résume l’estimation : status, estimated_price, delta_pct, label, confidence, location_precision, decote_unexplained ; la fiche y ajoute decote_factors.
L’audit complet, GET /v1/listings/{id}/valuation, donne en plus la fourchette, l’estimation en base prix actés, les ajustements, la calibration et les ventes utilisées avec leur poids. Un bien pas encore valorisé répond 404 not_valued. Voir la référence.

Les deux exigent le droit valuations:read ; sans lui, les annonces n’ont pas de champ audit.

Le statut

status	Sens
`OK`	Estimation disponible.
`INSUFFICIENT_DATA`	Aucune vente comparable : pas d’estimation possible. `reason` (audit complet) dit ce qui a été cherché.
`COVERAGE_UNAVAILABLE`	Commune que DVF ne couvre pas (Alsace-Moselle, Mayotte) : pas d’estimation possible.
`null`	Résumé seulement : bien pas encore valorisé.

Hors OK, il n’y a ni prix de marché, ni écart, ni libellé, ni confiance : ces champs valent null et decote_unexplained vaut false. N’affichez ni libellé ni écart pour ces biens ; dites plutôt pourquoi : pas assez de ventes comparables, ou commune non couverte par DVF.

Prix affichés, prix actés

Les ventes DVF donnent des prix actés, signés chez le notaire ; les annonces, des prix affichés, en général plus hauts. L’audit donne les deux bases :

estimated_price_sold_basis : le prix de marché en base prix actés, celui des ventes comparables ;
estimated_price : le même, divisé par calibration.asking_to_sold_ratio, en base prix affichés. C’est lui qui se compare au prix demandé (asking_price, price). La fourchette (confidence_low, confidence_high) et price_per_sqm sont dans cette même base.

La calibration est le rapport prix actés / prix affichés de la commune et du type de bien, mesuré sur des ventes rapprochées de leur annonce (sample_size). Faute d’assez de rapprochements, le moteur applique une valeur par défaut, aujourd’hui 0,95, et l’indique par is_default: true. Dans l’exemple ci-contre : 311 600 € ÷ 0,95 = 328 000 €.

L’écart et le libellé

delta_pct est l’écart du prix demandé au prix de marché (base prix affichés), en points de pourcentage, arrondi au centième : (prix demandé − prix de marché) ÷ prix de marché × 100. Ainsi −11,89 signifie 11,89 % sous le marché. Le libellé en découle :

label	Sens	delta_pct
`TBA`	Très bonne affaire	−20 ou moins
`BA`	Bonne affaire	de −20 (exclu) à −10 (inclus)
`N`	Dans le marché	entre −10 et +10, bornes exclues
`MA`	Mauvaise affaire	de +10 (inclus) à +20 (exclu)
`TMA`	Très mauvaise affaire	+20 ou plus

La confiance

confidence, de 0 à 1, tient compte du nombre de ventes comparables, de leur proximité et de la précision de la localisation du bien (location_precision : point pour une adresse exacte, secteur pour une zone floutée par la plateforme, commune pour le centre de la commune). Une seule vente comparable suffit à produire une estimation, mais sa confiance est faible : affichez toujours la confiance avec le prix.

Une décote doit s’expliquer

decote_factors liste ce qui peut expliquer un prix bas : code, label lisible, severity (info, moderate, major), source et detail. Les codes : dpe_f_g, works_heavy, works_moderate, occupied, indivision, viager, nue_propriete, servitude, ground_floor_street, nuisance, natural_risk, pollution_risk, high_floor_no_elevator, red_flag, photo_defect, long_time_on_market.

Un bien classé TBA ou BA sans facteur de sévérité moderate ou major porte decote_unexplained: true : prix très bas sans raison identifiée. C’est une anomalie à vérifier (prix, surface, bien atypique), pas une opportunité confirmée.

Les ventes comparables

Chaque estimation est auditable. Le moteur prend la médiane pondérée des prix au m² des ventes comparables, ramenés à aujourd’hui par l’indice de prix et normalisés (price_per_sqm_indexed), la multiplie par les ajustements propres au bien (hedonic_multiplier) et par sa surface : c’est la base prix actés. La division par la calibration donne la base prix affichés.

comparables : chaque vente DVF utilisée, avec son identifiant de mutation, sa date, son prix, sa surface, son prix au m² brut et indexé, sa distance au bien, son appartenance au même quartier INSEE (same_iris) et son poids (weight).
n_comparables, radius_m, months_window : nombre de ventes retenues, rayon et fenêtre de recherche.
hedonic_adjustments : ajustements appliqués selon les caractéristiques du bien (étage, extérieur, DPE…), chacun avec son coefficient et sa raison ; hedonic_multiplier : le multiplicateur qui en résulte.
engine_version et computed_at : version du moteur et date du calcul. Deux estimations de versions différentes ne se comparent pas forcément.

Les ventes hors marché (moins de 200 € ou plus de 50 000 € du m²) ne sont jamais des comparables. Pour explorer les ventes d’un secteur, voir Marché et ventes DVF.